Kancelaria Radcy Prawnego 

Krystian Załęczny

Prawnik Knurów

Kancelaria Radcy Pranwego

Najem okazjonalny a dobrowolna egzekucja – wszystko, co powinieneś wiedzieć

Najem okazjonalny, jako popularna forma wynajmowania nieruchomości, stwarza szereg zagadanień prawnych zarówno dla wynajmującego, jak i najemcy. Pierwsza z kluczowych kwestii, która zasługuje na szczególną uwagę, to zapis dotyczący dobrowolnej egzekucji w umowie najmu okazjonalnego. Dzięki temu wynajmujący nie musi przechodzić długiego i żmudnego postępowania eksmisyjnego w przypadku nierzetelnego najemcy lokalu.

Zapis o dobrowolnej egzekucji w umowie najmu okazjonalnego może wydawać się zawiły, ale jego istota jest stosunkowo prosta. W praktyce oznacza to, że najemca wyraża zgodę na dobrowolne poddanie się egzekucji w przypadku naruszenia postanowień zwartej umowy np. nieterminowej spłaty zobowiązań najemnych przez najemcę. Umowa najmu okazjonalnego wymaga m.in. notarialnego oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji. Oprócz tego konieczne będzie również wskazanie mieszkania na wypadek eksmisji i złożenie oświadczenia przez właściciela lub najemcę takiego mieszkania (o ewentualnym przyjęciu eksmitowanego). Brak powyższego oświadczenia czy też oświadczenie złożone w innej formie niż notarialnej wyłączy nadania klauzuli wykonalności na powyższy dokument a w konsekwencji uniemożliwi przeprowadzenie eksmisji w sytuacji niewywiązywania się z zawartej umowy przez najemcę. Umowa taka będzie zwykłą umową najmu, której nie będzie można wypowiedzieć w sposób przewidziany dla najmu okazjonalnego.

Drugi istotnym elementem, o którym także należy wspomnieć, aby wynajmujący – właściciel lokalu mógł skorzystać z uprawnienia wypowiedzenia najmu przewidzianego dla najmu okazjonalnego to zgłoszenie przez niego zawartej umowy do naczelnika urzędu skarbowego w treminie 14 dni od rozpoczęcia najmu. Brak powyższego zgłoszenia rodzi nie tylko kłopoty z powodu nie odprowadzenia podatku z tego tytułu ale także skutkuje tym, iż zawarta umowa nie będzie dawała prawa wynajmującemu do wypowiedzenia zwartej umowy jak dla najmu okazjonalnego. Tym samym wynajmujący mimo posiadania oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji i tak będzie musiał przeprowadzić cały proces eksmisyjny jak dla zwykłej umowy najmu.

Pamiętać należy, iż w przypadku najmu okazjonalnego właściciel mieszkania może podnosić czynsz według swobodnego uznania w oparciu o zapisy umowy. Albowiem nie mają tu zastosowania zasady dotyczące podwyżki czynszu przewidziane w ustawie o ochronie praw lokatorów i zmianie kodeksu cywilnego jak ma to miejsce w przypadku zwykłego najmu lokalu mieszkalnego. Nadto najemcy okazjonalnemu nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego.

Dlatego aby uniknąć ewentualnych przykrych konsekwencji przed podpisaniem umowy warto zawsze skorzystać z doświadczenia radcy prawnego, który starannie przeanalizuje warunki umowy dla przyszłego najemcy lub też stworzy ją dla wynajmującego od początku do końca.